Em financiamentos da casa própria, os longos prazos, de até 30 anos, podem fazer com que o mutuário se depare com mudanças importantes em sua vida financeira, alterando as provisões para pagamento das parcelas. Situações como desemprego, divórcio, perda de cargo comissionado, no caso de servidores públicos, podem fazer com que as prestações deixem de ser pagas. Para evitar problemas, optar logo pela negociação de um refinanciamento é o melhor a fazer nesses casos.
Este ano, uma nova legislação trouxe modificações nas regras de refinanciamento. A Lei nº 11.922/2009 trata do refinanciamento de contratos que não contam com a cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS) ao final do prazo de financiamento. A lei aponta a necessidade do pagamento, pelo mutuário, do resíduo gerado ao final do prazo, mas com renegociação.
A lei abrange os mutuários que ainda têm saldo devedor a quitar em contratos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) firmados entre o final da década de 1980 e 2001. Esses contratos não foram beneficiados pelo FCVS, fundo criado para liquidar o saldo devedor residual dos contratos de financiamento. Por ele, a obrigação do devedor era pagar o número total de prestações. Se ao final houvesse algum saldo devedor, o FCVS quitaria o valor pendente e o comprador ficaria sem dívidas.
Depois que o FCVS foi extinto, no governo de Fernando Collor de Mello, o saldo devedor começou a superar o valor das prestações já pagas ou o valor de mercado do imóvel, o que levou milhares de mutuários à Justiça para contestar o saldo dos contratos, atingidos pelas distorções financeiras causadas pela inflação.
Preço de mercado - Agora, o valor do imóvel será avaliado pelo preço atual do mercado, e o resíduo, se houver, deve ser renegociado com o banco. O novo prazo para o refinanciamento é de até 15 anos. O mutuário que quiser se beneficiar da lei deverá desistir da ação na Justiça. O governo calcula que 400 mil pessoas podem se valer da lei.
Pelas estimativas da Caixa Econômica Federal, o número de contratos de financiamento da casa própria chega hoje perto de 12 milhões em todo o País. Quando o mutuário percebe que vai precisar solicitar refinanciamento, o melhor a fazer é comunicar a decisão ao banco o quanto antes. “É preciso olhar o contrato e ver o que diz sobre refinanciamento, inclusive com relação aos prazos. É uma forma de mostrar boa-fé fazer a comunicação com o banco”, defende Maria Inês Dolci, coordenadora institucional da Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (Pro Teste).
Perdas - A relação entre a aposentada Marta Souza, 53 anos – que prefere usar um nome fictício para preservar sua identidade –, e a Caixa Econômica Federal (CEF) no contrato de financiamento do imóvel, um apartamento no bairro do Imbuí, trouxe perdas e aborrecimentos para a mutuária. O contrato foi firmado em 1990, no sistema de cálculo Gradiente, um dos planos oferecidos pelo banco à época. Esse modelo, assim como outros a exemplo da Tabela Price, Sacre e Sam, prevê a capitalização de juros, ou juros sobre juros, prática combatida em ações judiciais vitoriosas nos últimos anos.
“O plano era atrelado ao aumento do salário e as parcelas iam subindo com o passar do tempo. Pagamos durante cerca de 13 anos, quando meu marido perdeu o emprego. O contrato era de 20 anos. Sem poder pagar, ficamos inadimplentes por três anos”, explicou a aposentada.
Depois desse período, a família recebeu uma carta da CEF informando que o imóvel iria a leilão. As partes foram à negociação e a Caixa ofereceu duas possibilidades. O pagamento à vista dos R$ 40 mil atrasados ou a assinatura de um novo contrato de financiamento, com novas condições e parcelas que seriam reduzidas ao longo do tempo. O valor desse novo contrato seria R$ 70 mil, pelo qual o imóvel foi avaliado em 2005.
“Resolvemos optar pela segunda alternativa e começamos a pagar parcelas de
R$ 1.350. Até que conseguimos o valor total para antecipar a quitação. Sei que pagamos ao todo mais do que o imóvel valia, mas pelo menos hoje temos o apartamento e ele já foi valorizado”, disse.
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Modos de financiar
- Sistema Financeiro da Habitação (SFH) usa recursos da poupança e do FGTS para a compra de imóveis de até R$ 350 mil por 30 anos
- Sistema Financeiro Imobiliário - Bancos usam recursos próprios e definem limite para o valor do imóvel, financiam até 80% do valor por 30 anos
- Carteira Hipotecária - Bancos usam recursos próprios e da poupança, com máximo financiável (80%) por até 30 anos
